Géorisques immobilier : vérifier les risques avant d'acheter

Qu'est-ce que Géorisques

Géorisques est le portail officiel du ministère de la Transition écologique dédié à l'information sur les risques naturels et technologiques en France. Il centralise les données produites par le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières), les services de l'État et les collectivités territoriales.

En saisissant une adresse, Géorisques fournit la liste des risques identifiés sur la commune et la parcelle : inondation, mouvement de terrain, sismicité, retrait-gonflement des argiles, cavités souterraines, installations industrielles classées, radon, pollution des sols. Ces informations sont publiques, gratuites et mises à jour régulièrement.

Les principaux risques à vérifier avant un achat

Zones inondables et PPRI

Le risque d'inondation est le risque naturel le plus fréquent en France. Les zones inondables sont cartographiées dans les Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) qui définissent les zones exposées et les règles de construction applicables.

Un bien situé en zone rouge d'un PPRI est en zone de danger fort : les constructions nouvelles y sont interdites ou très encadrées. En zone bleue, le risque est modéré et des prescriptions spécifiques s'appliquent. Ces zones influencent directement la constructibilité du terrain, les possibilités d'extension, et le coût de l'assurance.

Retrait-gonflement des argiles

Le retrait-gonflement des argiles est un phénomène lié à la nature du sol. En période de sécheresse, les sols argileux se rétractent ; lorsqu'ils se réhydratent, ils gonflent. Ces mouvements provoquent des fissures sur les fondations et les murs, pouvant aller jusqu'à rendre un bâtiment inhabitable dans les cas les plus graves.

Risque sismique

Le territoire français est divisé en cinq zones de sismicité, de très faible (zone 1) à forte (zone 5, essentiellement aux Antilles). La métropole est principalement en zones 1 à 4. Les zones 3 et 4 (modérée et moyenne) concernent le sud-est, les Pyrénées et l'Alsace.

En zone de sismicité modérée ou supérieure, les constructions doivent respecter des normes parasismiques. Pour un bien ancien construit avant l'entrée en vigueur de ces normes, le risque structurel peut être plus élevé.

Radon

Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore et incolore, qui provient de la désintégration de l'uranium présent dans certains sols (granite, schiste). Il s'infiltre dans les bâtiments par les fissures, les joints et les canalisations. L'exposition prolongée au radon augmente le risque de cancer du poumon.

Géorisques classe les communes en trois catégories de potentiel radon (1, 2 et 3). En catégorie 3 (potentiel significatif), un mesurage est recommandé avant l'achat.

Risques technologiques et sites Seveso

Les installations classées Seveso sont des sites industriels manipulant des substances dangereuses en quantités importantes. Leur périmètre de danger est défini par les Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT). Un bien situé à proximité d'un site Seveso peut être soumis à des contraintes spécifiques.

Pollution des sols (BASIAS / BASOL)

Les bases BASIAS (inventaire des anciens sites industriels) et BASOL (sites pollués nécessitant une action) recensent les terrains dont le sol a été ou est potentiellement contaminé par une activité industrielle passée.

Impact des risques sur le prix et l'assurance

Les risques identifiés par Géorisques ont un impact direct sur la valeur d'un bien. Un logement en zone inondable ou à proximité d'un site Seveso se vend généralement moins cher qu'un bien équivalent sans ces contraintes. Cet écart n'est pas toujours reflété dans le prix de l'annonce — ce qui en fait un levier de négociation pour l'acheteur informé.

Côté assurance, les biens situés en zone de risque naturel ou technologique sont couverts par la garantie catastrophes naturelles (CatNat), dont la surprime est fixée par l'État. Cependant, après des sinistres répétés, certains assureurs peuvent refuser de renouveler le contrat ou imposer des franchises majorées. Ce point doit être vérifié avant l'achat, pas après.

L'information obligatoire du vendeur (IAL / ERP)

Le vendeur est tenu de fournir à l'acheteur un État des Risques et Pollutions (ERP, anciennement ERNMT puis ESRIS). Ce document obligatoire recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le potentiel radon et la pollution des sols pour le bien concerné.

En complément, le vendeur doit déclarer les sinistres passés ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles. Cette Information Acquéreur Locataire (IAL) est un droit de l'acheteur.

Comment ImmoLeaks intègre les données Géorisques

Lorsque vous soumettez une annonce, ImmoLeaks identifie la localisation du bien et interroge automatiquement les données Géorisques correspondantes. Le rapport détaille chaque risque identifié avec son niveau d'exposition.

Chaque risque est présenté avec son niveau de gravité et son impact potentiel sur le bien. Lorsqu'un risque significatif est détecté, ImmoLeaks le signale clairement pour que l'acheteur puisse poser les bonnes questions lors de la visite, demander l'ERP au vendeur, et ajuster son offre si nécessaire.